Ремонт квартир в новобудові

З придбанням квартири в новобудові і першим ґрунтовним відвідуванням майбутнього житлового приміщення у потенційних господарів виникає настільки тяжке враження, що нерідко з’являється щире бажання кинути все і розірвати договір до прийому-передачі нерухомого майна. Тому в більшості випадків квартира купується чистої, без найменших натяків на обробку, так недоробки будівельників видніше, і дешевше обходиться ремонт в новобудові.

Методично грамотна організація ремонту квартири в новобудові

З чого почати ремонт в новобудові. Це не завжди очевидно, але до того моменту, коли нова квартира в новобудові буде виблискувати новеньким кахлем і інтер’єром, пройде як мінімум рік. Умовно хронологію ремонту квартири в новобудові можна розбити на кілька дуже серйозних етапів, що вимагають витримки і неабияких організаторських здібностей:

  • Перший етап починається одночасно з моментом часу, коли господар отримує ключі і ставить підпис під пачкою паперу, іменованої актом прийому-передачі об’єкта;
  • Другим етапом виконується чорновий ремонт квартири в новобудові;
  • Третій етап, це остаточне приведення в порядок всіх частин житлового приміщення.

Сприймайте приймання квартири від будівельної організації, як вирок самому собі. Теоретично процедура приймання задумана будівельною організацією, як спосіб отримати ваше мовчазна згода на той шлюб, який в майбутньому доведеться переробляти за свій рахунок.

З моменту початку процедури приймання приміщення в новобудові необхідно отримати техпаспорт з планом квартири. У процесі приймання квартири буде підписаний акт прийому-здачі. До акта додаються копії оглядового лист квартири, про наявність якого робиться запис в акті, і який є невід’ємною його частиною. Порядок оформлення купівлі продажу житла в новобудові передбачає наявність двох підписів під актом. Ваш підпис означає згоду з рівнем якості ремонту квартири, чим менше недоробок виявлено при огляді, тим більше доведеться платити з власної кишені. Згода представника підрядника на виявлені недоробки в новобудові дозволяє компенсувати більшу частину проблем квартири за рахунок будівельників.

Порада! Щоб полегшити процес спору з підрядником, запросіть кваліфікованого фахівця, який вміє правильно формулювати проблеми з посиланнями на СНиП.

Такий помічник дозволить виявити в два-три рази більше прихованих проблем, ніж, якщо намагатися зробити це самостійно. Повністю ліквідувати недоробки не вдасться, але зменшити витрати на ремонт квартири в новобудові за рахунок компенсації підрядника цілком реально.

Крім того, руками підрядної організації можна зробити найчутливіші теми ремонту – електропроводку від щита і по квартирі, розведення газових труб, підключення води і системи каналізації.

Що таке чорновий ремонт в новобудові

Новий етап у справі ремонту квартири чомусь не сприймається більшістю новоявлених господарів необхідним ступенем відповідальності. Якщо вірити неформальній статистикою, то в 90 випадках з 100 зроблений з нуля дорогий ремонт квартири в новобудові через рік – півтора доводиться оновлювати і переробляти. По суті, чорновий етап є всього лише одним з етапів ремонту квартири, початковою частиною повноцінного процесу. Чернової ремонт можна зробити без оглядки на усадку будівлі, і не варто розраховувати, що все можна зробити відразу і одночасно, деформація коробки новобудови буде відбуватися обов’язково.

Тому відразу після здачі об’єкта робиться чорновий варіант ремонту, тобто:

  • Складається генеральний план ремонту по виявленим недолікам;
  • Укладається проводка і системи газо-і водопостачання;
  • Встановлюються перегородки з піноблоків або гіпсокартонних збірок;
  • Виготовляється стяжка підлоги;
  • Виконується тимчасова обробка стін, підлог, стелі;
  • Навішуються вхідні та міжкімнатні двері.

Чорновий варіант ремонту виконується тільки для тих приміщень і служб, де немає особливого впливу усадних процесів на геометрію стін, підлоги, дверних прорізів і, звичайно, стельового перекриття.

До відома! Найбільш проблемним місцем у ремонті квартири в новобудові є санвузол, а точніше, зони стику підлоги зі стінами.

Коробки цегляних і панельних новобудов ще мінімум пару років будуть осідати, шви і стики під навантаженням зменшуються до фізичного мінімуму. Зрозуміло, що буде «грати» висота стель і кривизна стін, а значить, доведеться, зціпивши зуби, дочекатися завершення процесів опади, щоб закласти шви і привести підлогу у ванній і туалеті в водонепроникне стан.

Послідовність ремонту в квартирі в новобудові, що можна зробити в першу чергу, а які етапи капітального ремонту в квартирі доведеться відкласти на рік-півтора, залежить від технології, по якій споруджено будинок.

Як будують і здають будинки

Сьогодні багатоповерхові новобудови зводять за трьома основними технологіями:

  1. Монолітом, відливанням залізобетонного каркаса опор, стін, стельового перекриття і підлоги;
  2. Традиційним панельним способом, добре відомим з радянських часів;
  3. Цегляної і блокової кладкою стін, але сьогодні це, як правило, п’яти-семиповерхові відомчі будівлі, квартиру в якому видадуть з готовим ремонтом під ключ.

Осадові процеси першій-ліпшій нагоді йдуть по-різному, тому, навіть якщо ви стали щасливим володарем житла в новобудові, з ремонтом під ключ, ще не означає, що нічого робити не доведеться, швидше навпаки, багато деталей і вузли квартири доведеться доводити до необхідного стану комфорту ще як мінімум рік.

Найбільш передбачувана поведінка у каркасно-монолітних коробок. У такому будинку процеси усадки йдуть дуже складно, але передбачувано. Чим вище поверх, на якому знаходиться квартира, тим довше йдуть усадочні процеси.

Якщо новобудова побудована в благополучному місці, немає крутих схилів або метро, ??то осаду будівлі відбудеться за розрахунковою схемою строго вертикально. Це означає, що висота стель у квартирі може втратити всього лише кілька міліметрів, але навіть цього достатньо, щоб зіпсувати чистової ремонт.

Для будівель на проблемних грунтах, крім вертикальної опади, з’явиться деформація і втрата геометрії стін, на стиках стін і стелі, підлоги можуть з’явитися тріщини і щілини.

Приблизно так само поводиться панельний будинок, але, на відміну від моноліту, усадка йде швидко і різноспрямовано. Цегляний будинок отримує осадку найповільніше, при цьому практично завжди «веде» і видавлює міхуром внутрішні перегородки з цегли.

Проведення ремонту квартири в новобудові

Приміщення квартири, надане будівельниками в чорновому стані, з нуля, як правило, не має нічого, в кращому випадку, проштроблени канали під комунікації, і зроблені висновки на стояки води і газу, може бути покладена тимчасова проводка і навешена двері.

Що саме має бути зроблено будівельниками в безремонтної квартирі новобудови, має бути детально описано в документах – договорі та додатку до нього. Тому доведеться читати документи і обов’язково познайомитися зі СНіПами на укладку внутрішніх комунікацій квартири, щоб не довелося оплачувати роботу будівельників двічі. Крім того, це допоможе визначити для себе послідовність ремонту в новобудові.

Нерідко майстри, що працюють на обробці ремонтованих квартир в цьому ж будинку, пропонують свої послуги щодо виконання аналогічних робіт за готівковий розрахунок і свої матеріали. Такий варіант дозволяє непогано заощадити на особливо відповідальних роботах, наприклад, в розводці проводки або ремонті ванної – санвузла. Але, перш ніж погоджуватися, варто заглянути на ремонтується ними об’єкт і побачити своїми очима якість робіт конкретного майстра, і головне, – скласти максимально продуманий детальний план.

Початковий етап ремонту

Традиційно починати ремонт доводиться з вхідних дверей квартири. Як тільки квартира перетворюється в склад недешевих і дуже потрібних будматеріалів, ризик втратити все збільшується одночасно із зростанням кількості ремонтів в будинку новобудови.

По можливості краще придбати капітальну металеві двері з повноцінними запорами і замками. Ставити її необхідно урівень з внутрішньою поверхнею стін. На додаток до основної дверної коробки потрібно зварити раму з куточка, яку закладають в дверний проріз на анкерних болтах, і запінюється всі щілини монтажною піною. Аналогічним способом встановлюємо двері на балкон.

Порада! Якщо до закінчення ремонту квартири ви не плануєте жити в новобудові, в одній з кімнат квартири встановіть повноцінну дерев’яні двері з замком і сигналізацією. В цьому випадку квартиру зазвичай здають в оренду або підселюють майстрів, які роблять ремонт.

Якщо будинок каркасний або панельний, то наступним етапом встановлюють вікна, якщо стоїть традиційний однокамерний склопакет, міняємо його на двокамерні вікна, утеплюємо і ліквідуємо всі втрати тепла.

Підводка комунікацій

Всі етапи ремонту в новобудові необхідно розбити на дві групи – до початку усадки і після її закінчення, але, в будь-якому випадку, в першу чергу потрібно поетапно підключити електроенергію і каналізацію, наступним буде теплопостачання, і потім водопровід.

Якщо в квартирі новобудови передбачено будинковий або автономне теплопостачання за допомогою газового або електричного котла, то схема проведення ремонту не змінюється. Набагато складніше, якщо теплопостачання централізованого типу. У цьому випадку питання оформлення паперів і підключення радіаторів до опалювального стояка доведеться ставити на перше місце. Заодно можна проштробити і вибрати місця під установку батарей.

Одночасно потрібно вирішувати питання підключення до електромережі новобудови. У стіні передпокої вирізається ніша під установку електрощита з лічильником і автоматом УЗО. Природно, потрібно буде поставити двухтарифні електронний лічильник і зробити повноцінне заземлення. Розведення проводки по квартирі краще залишити на більш пізній період.

Поки буде вирішуватися проблема з підключенням опалення, можна буде завести електроенергію, зробити більшу частину електричної розводки, укласти її в підготовлені канали та затерти штукатурної масою.

З появою електроенергії в планах ремонту в новобудові потрібно подумати, як зробити каналізацію та водопровід. Йдеться про ремонт в головних приміщеннях квартири – санвузлі і кухні. В обох кімнатах видаляється все, від сантехніки до тимчасової стяжки, яку будівельники зробили, щоб приховати криві підлоги. Спочатку потрібно укласти гарну гідроізоляцію, в ході ремонту заливку підлог санвузла та кухні потрібно зробити відразу, без будь-якої тимчасової схеми. Винятком можуть бути цегляні будинки нижнього поверху новобудови, де деформація внаслідок усадки буде велика, і до моменту, коли можна зробити повноцінний ремонт і вирівнювання підлоги, доведеться чекати мінімум рік і більше.

На укладене полотно акваїзол потрібно залити вирівнює суміш до 20 мм завтовшки. Далі до планів ремонту повинен бути внесений монтаж каналізації та підключення до стояка каналізаційних труб. Пластикові труби укладають в канали з зазором не менше 20 мм на сторону, на кутах і в місцях перетину з капітальною стіною зазор потрібно збільшити і не закладати, залишити, як є. Всі щілини і канали будуть кріпитися в ході чистового ремонту. Аналогічним способом робимо розведення водопроводу. Для оздоблення стін санвузла або кухні можна використовувати пластикову плитку, яка чудово захищає стіни від вологи і легко знімається.

Оздоблення приміщень квартири в новобудові

На етапі чорнового ремонту в новобудові можна зробити перепланування квартири. Зазвичай збільшують розмір кухні в квартирі, але в більшій частині можливості ремонту обмежені установкою піноблоків, тому більшу частину планування квартири в новобудові потрібно вирішувати до підписання договору.

На момент проведення чорнового ремонту в квартирі стеля просто фарбують водоемульсіонкой. Як варіант, стельову поверхню можна поклеїти пінопластовими плитами, але зазвичай стіни і стеля просто заклеюють шпалерами, це все ж більш виразний декор, ніж водоемульсійна фарба.

До закінчення усадки в новобудові не варто використовувати пластичні штукатурки і покриття. При виникненні тріщин вони можуть залишитися прихованими за еластичним декором, і з часом стануть причиною багатьох проблем. У процесі ремонту в панельних і каркасних новобудовах можна штукатурити і вирівнювати стіни з укладанням армуючих сіток.

Пол квартири в новобудові вирівнюють чорновим стягуванням з армуванням. Поверх бетону укладають теплоізоляцію і недорогий лінолеум без підкладки.

висновок

Після півтора років і завершення опади новобудови виконується чистової ремонт квартири. Насамперед ліквідуються всі тріщини і відшарування стяжки. Якщо підлогу квартири придбав ухил, потрібно буде виконати нову заливку за всіма правилами, з укладанням утеплювача і ламінату. Те ж саме буде потрібно зробити в туалетній кімнаті і кухні новобудови, але, крім цього, покладену раніше гідроізоляцію потрібно перевірити і посилити новим шаром.

Перед декоративною обробкою стін і підлоги в передпокої встановлюємо двері в квартиру за всіма правилами науки, робимо обробку укосів. Останнім в ході ремонту змінюється підлогове покриття у всій квартирі новобудови.