Будівельний контроль: цілі та процедура проведення

Сьогодні, на жаль, поширені ситуації, коли підрядник порушує термін здачі об’єкта, значно перевищує бюджет, закладений в кошторисі, або і зовсім робить з порушенням усіляких норм. Подібних проблем можна уникнути, якщо проводити суворий будівельний контроль над підрядником і аналізувати його дії на кожному етапі робіт. Для цього існують спеціальні організації, фахівці яких добре знають всі нюанси законодавства і будівництва. Завдяки їх контролю можна бути спокійним, що всі роботи виконуються точно в термін і за всіма встановленими правилами. Хто має право здійснювати будівельний контроль, які цілі він переслідує і в якому порядку проводиться? Відповідаємо на всі найважливіші питання.

Яка законодавча база будівельного контролю?

будівельний контроль при спорудженні будівель, їх реконструкції і капітального ремонту є обов’язковою умовою ведення і здачі робіт. На законодавчому рівні будівельний контроль регулюється ст. 53 Містобудівного кодексу РФ. закон зобов’язує проводити будівельний контроль, але дає право вибору того, хто буде його здійснювати. Цим може займатися сам замовник, підрядник або ще одну організацію. Цивільний кодекс РФ (ст. 749) як раз-таки і дозволяє замовнику будівельних робіт передоручати контроль сторонньої організації (юридичній особі або приватному підприємцю), до якої висувається ряд вимог. У Положенні про проведення будівельного контролю (№468 від 21 червня 2010 року) описані всі нюанси, яким обов’язково необхідно слідувати.

Виходить, що будівельний контроль – це цілий комплекс заходів, мета яких полягає в точному проходженні кошторисі і термінів виконання робіт при будівництві і реконструкції будівель. Також будівельний контроль перевіряє, чи використовує підрядник ті матеріали, які описані в кошторисі, чи не порушує будівельні норми і наскільки якісно виконує всі роботи.

Замовник може здійснювати будівельний контроль сам (тут, скоріше, доречно говорити про технічний контроль), але для цього необхідні ґрунтовні знання, тому часто завдання контролю над роботою підрядника лежить на самому підряднику. Це прописується в підрядних будівельних документах, які замовник з ним підписує. Замовнику зручно, що для контролю не треба наймати когось ще, але чи вигідний такий підхід? Недобросовісний підрядник, отримуючи, по суті, безмежний контроль, може замінити дорогі матеріали більш дешевими, вписати в кошторис роботи, факт виконання яких складно перевірити, завищити обсяги робіт і кількість будівельного матеріалу – схем отримати додаткову вигоду маса. У деяких підрядних організаціях основна частина прибутку приходить саме з таких не зовсім чесних джерел. Будівельний контроль, здійснюваний самим підрядником, ясна річ, буде прикривати такі махінації.

незалежна організація, яка також може здійснювати будівельний контроль, дозволить замовнику заощадити близько 15% кошторисної вартості робіт. Так, доведеться укласти додаткові договори і оплатити вартість робіт третьої сторони, але навіть незважаючи на це, вигода, одержувана замовником, в наявності. Саме тому сьогодні прийнято наймати для проведення будівельного контролю незалежні організації.

Які цілі будівельного контролю?

Послуги будівельного контролю мають на увазі проведення комплексних перевірок всіх видів робіт. Звіт свідчить про відповідність усім правилам і нормативним документам, а зведення споруди відбувається з дотриманням термінів і витрат.

Цілі контролю будівельних заходів наступні:

  • забезпечення якості будівельних робіт. Помилки, допущені підрядником на різних етапах зведення будівель, можуть позначитися при подальшій експлуатації (перекоси, підтоплення, протікання та інші не дуже приємні наслідки). Варто відзначити, що підрядник іноді робить помилки в технології не навмисно, а з огляду на недостатню компетентність. Як би там не було, будівельний контроль для того і потрібен, щоб вчасно виявити факт порушення технології проведення робіт і все виправити;
  • забезпечення використання тих матеріалів, які передбачені кошторисом. Схема, коли в кошторисі вказується матеріал покачественнее і подорожче, а в таємниці від замовника купується і використовується дешевший аналог, добре відома. Зрозуміло, що така підміна може привести до погіршення експлуатаційних характеристик будівель, екологічних норм і стати причиною дуже великих проблем в майбутньому, не кажучи вже про те, що забудовник втрачає чималу суму грошей. Будівельний контроль перевіряє, щоб використовувалися саме ті матеріали і конструкції, які вказані в кошторисі;
  • контроль кошторису. Підрядник може завищити вартість будівельних матеріалів або вписати щось непотрібне, привівши забудовника до значним і невиправданих витрат. Будівельний контроль перевіряє коректність складання кошторису і вчасно виявляє спеціально або ненавмисно допущені помилки;
  • забезпечення виконання зазначених термінів як всіх робіт, так і окремих етапів.

Скориставшись послугами будівельного контролю, замовник може бути впевнений, що всі роботи будуть виконані в зазначені підрядником терміни, а побудоване створення буде відповідати всім вимогам закону, що дозволить уникнути проблем з Ростехнаглядом. Крім того, будівельний контроль – це ще й істотна економія коштів, адже у підрядника не буде шансів підмінити одні матеріали іншими або навмисне здорожити кошторис. В окремих випадках економія сягає неймовірних 30-50%. Крім того, вдасться уникнути таких проблем, як осаду або обвалення будівлі, поява тріщин і інших неприємностей. Контролююча організація в цьому випадку грає роль посередника-аудитора.

Де необхідно застосовувати будівельний контроль?

Згідно із законодавчими документами, областю застосування будівельного контролю є будівництво, реконструкція та капітальний ремонт будівель і споруд. Доречно і необхідно застосовувати будівельний контроль, коли мова йде про такі об’єкти:

  • житлові будинки та комплекси;
  • торгово-розважальні центри і бізнес-центри;
  • готелі;
  • промислові будівлі;
  • об’єкти культурної спадщини.

Який організації можна довірити проведення будівельного контролю?

Від кваліфікації перевіряє організації, головним чином, залежить безпека зведених будинків. Щоб юридична особа або індивідуальний підприємець міг займатися подібною діяльністю, він повинен отримати дозвіл від саморегулівної організації (СРО). Список вимог, які вона висуває, досить значний, що не дивно.

Якщо будівельний контроль претендує виконувати юридична особа, то в штаті має бути не менше 7 співробітників, серед яких, як мінімум, 2 керівників. Для індивідуальних підприємців кількість співробітників менше – 5 осіб. У штаті організації, що здійснює будівельний контроль, повинен бути ряд вузьких фахівців, в т.ч. інженер-проектувальник, кошторисник, архітектор, геодезист, фахівці з вентиляційним системам, сантехнічним та електротехнічним роботам. Керівник повинен мати вищу освіту і не менше 7 років досвіду роботи в сфері будівництва.

Які обов’язки контролюючого органу?

Процес нагляду – складна багатоступенева робота. Чим раніше її розпочати, тим більше шансів отримати в результаті міцне і якісно побудований будинок. З цієї причини важливо звернутися до фахівців ще на початкових етапах зведення будівлі, на стадії планування, а закінчити перевірку вже після здачі об’єкта в експлуатацію. Робота починається тільки після обговорення всіх умов і підписання клієнтом угоди, в якому зазначаються права та обов’язки як замовника, так і перевіряє організації. Всі перевірки здійснюються групою професіоналів, кожен з яких спеціалізується на певній сфері, або одним інженером – багато що залежить від масштабу і специфіки робіт.

В обов’язки компанії, яка здійснює будівельний контроль, входить:  

  • перевірка проектної документації та відповідність її нормативам;
  • перевірка кошторису;
  • контроль над дотриманням графіка виконання робіт;
  • контроль якості будівельних матеріалів, наявності сертифікатів на них;
  • контроль якості виконуваних робіт і їх відповідності нормативним документам;
  • контроль над дотриманням правил зберігання будівельних матеріалів;
  • контроль над виконанням встановлених проектом обсягів робіт;
  • виявлення та усунення порушень;
  • здійснення прийому окремих етапів робіт у замовника з підписанням відповідних документів;
  • контроль над дотриманням техніки безпеки і охорони праці;
  • контроль виконавчої документації.

Відповідальні фахівці регулярно надають замовнику звіти про проведені перевірки, щоб забудовник міг стежити за ходом будівництва в режимі реального часу і моментально необхідним чином відреагувати, якщо щось трапиться.

Який порядок проведення контролю?

Одна з головних особливостей будівельного контролю – ступінчаста перевірка. Деякі підрядники можуть приховати справжні результати кожного етапу зведення наступними. У підсумку в подальшому або доведеться повертатися і виправляти помилки, або ж, якщо вони вчасно не були помічені, довговічність будівлі стоїть під питанням.

Інспектування проведення будівельних робіт включає в себе наступні етапи:

  1. Ревізія документів. На цьому етапі контролюється надання всіх паперів для подальшого виконання робіт замовником, відповідність параметрів будівлі геодезії, узгодження пакету з державними органами, твердження самого проекту. Також перевіряється можливість порушення кордонів будмайданчика і наявність переліку робіт і матеріалів. У разі виявлення будь-яких недоробок і невідповідностей документація передається фахівцям для виправлення.
  2. Прийом мережі геодезії. Фахівці ретельно перевіряють точність перенесення координат на місцевості, де буде споруджено будинок. Якщо все виконано правильно і без помилок, вони видають відповідний документ.
  3. Контроль будівельних матеріалів. Фахівці оцінюють, чи відповідають будівельні матеріали існуючим нормам, і чи є в наявності всі необхідні документи на ці матеріали. При необхідності допускається проведення лабораторних досліджень. Якщо виявилося, що якийсь матеріал не відповідає вимогам, він замінюється або проводяться роботи по доведенню його якості до нормативного. Якщо невідповідності не несуть небезпеки, то матеріали можуть застосовуватися в будівництві, але це вимагає узгодження з замовником і держорганами.
  4. Контроль якості робіт. Всі роботи і їх результати оцінюються на предмет відповідності технічним, проектним і законодавчим нормам. На даному етапі обов’язково укладається відповідний акт.
  5. Контроль робіт, які неможливо буде перевірити після проведення наступних етапів роботи.

Контролюючий орган, в ідеалі, повинен стежити за ходом будівництва від етапу складання проекту до здачі об’єкта в експлуатацію. І підготовка до будівництва, і зведення фундаменту, і створення коробки з подальшими роботами з облицювання і проведення комунікацій, і остаточна перевірка об’єкта – все це однаково важливо, якщо переслідується мета побудувати якісне, надійне і максимально безпечне у всіх відносинах будівля.

Частота проведення контролюючих інспекцій обмовляється проектом і рівнем складності робіт. Після кожної перевірки складаються звітні документи, куди входять опис порушень і витяги з нормативних документів, які говорять про факт порушень, що підтверджують фотоматеріали, графіки виконання робіт і таблиці розрахунку фінансових коштів. Якщо будівельний контроль починає працювати, коли деякі роботи вже проведені, доцільно виконати попереднє обстеження будівлі.

Будівельний контроль – це не тільки перевірка дотримання технологій, але і спокій замовника, запобігання непередбачених фінансових витрат. Далеко не всі клієнти досконально розбираються в технологіях зведення споруд. Підрядники це знають, тому недобросовісні компанії і бригади часто не виконують ряд умов, вчасно не здійснюють ті чи інші види робіт. Звідси і зрив термінів, і несвоєчасна здача в експлуатацію, і безліч інших проблем. Саме з цих причин замовники запрошують сторонніх незалежних експертів для здійснення будівельного нагляду.

Джерело: сайт domoff-interiors.ru